De afgelopen jaren is de gemeente behoedzaam omgegaan met de exploitatie van gronden voor woningbouw en de ontwikkeling van bedrijfsruimten. Daardoor heeft de gemeente risico’s kunnen beheersen en grondprijzen reëel gewaardeerd.
Met andere partijen werkt de gemeente aan het optimaliseren van het woningaanbod in Deventer. De gemeente beschikt over voldoende voorraad bouwgrond voor bedrijventerreinen en voorzieningen.

Woningbouwproductie op koers

In 2019 was er sprake van een grote vraag naar nieuwe woningen. De ontwikkeling van Steenbrugge fase 1 verloopt voorspoedig. Een groot aantal kavels in Eikendal is verkocht en ook voor de grotere kavels in Eikendal Noord is goede belangstelling. Het plan voor Tuinen van Zandweerd mag zich verheugen in een grote belangstelling.

Verkoop nieuwe bedrijfskavels verloopt goed

De feitelijk verkoop van bedrijfskavels in Deventer is boven verwachting. Meest in het oog springt de eind 2019 op het A1 Bedrijvenpark overeengekomen grondtransactie  voor de bouw van een nieuw distributiecentrum.
De vooruitzichten voor de sport- en leisurestrook langs de Holterweg zijn minder duidelijk. Het exploiteren van dergelijke functies in nieuwbouw blijkt nog steeds lastig.

Stijging verliesvoorzieningen verlieslatende grondexploitaties, stijging resultaat overige grondexploitaties en daling risicoprofiel

Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening 2019 zijn alle grondexploitaties geactualiseerd. Het resultaat van de verlieslatende grondexploitaties is gedaald met €4.216.078 ten opzichte van de halfjaarlijkse actualisatie bij de tweede kwartaalrapportage 2019. De beschikbare verliesvoorziening van €45.668.478 wordt opgehoogd naar €49.884.556. De belangrijkste oorzaak daarvan ligt bij het A1 Bedrijvenpark, met name als gevolg van bijgestelde opbrengststijgingen en afgenomen exploitatiebijdragen. Ook het resultaat van Sluiskwartier is verslechterd als gevolg van bijgestelde kostenramingen.  

Van de winstgevende grondexploitaties neemt het resultaat toe met €1.601.666 van €2.661.475 tot €4.263.141. Dit toegenomen resultaat is aanleiding om €1.050.436 als tussentijdse winstneming voor Eikendal bij de jaarrekening 2019 door te voeren.
Het beschikbare weerstandsvermogen voor de risico’s bedraagt €8.677.556 (stand derde kwartaalrapportage 2019). Het risicoprofiel van de grondexploitaties waarvoor weerstandsvermogen aangehouden moet worden daalt met €2.141.700 tot €6.535.856.

Tot slot hebben in 2019 diverse mutaties (grondverkopen en toegenomen kosten) in “afgesloten complexen” plaats gevonden, per saldo leidend tot een nadeel van €137.611.

Tot heden heeft de doorrekening van Steenbrugge plaatsgevonden op basis van eigen gemeentelijk vastgestelde kengetallen. De geactualiseerde berekening is nu voor het eerst gebaseerd op een berekening die is opgesteld door de marktpartijen.
Een belangrijke inkomstenbron voor de gemeentelijke grondexploitatie is de inbrengwaarde van de grond die betaald wordt door de ontwikkelende partij(en).  De huidige stand van zaken in de onderhandelingen laten een resultaat zien dat iets hoger ligt dan waarvan tot heden in de gemeentelijke verkenningen was uitgegaan, vooral mogelijk geworden doordat de marktpartijen uitgaan van een grotere plancapaciteit van 800 in plaats van 723 woningen. De bandbreedte van de opbrengstwaarde wordt sterk bepaald door de segmentering van de woningcategorieën (prijsklassen).  

Bij de onderhandelingen zijn er nog verschillende discussiepunten. Voorzichtigheidshalve wordt in de gemeentelijke grondexploitatie vooralsnog uitgegaan van de onderkant van de bandbreedte.  

Op basis van voornoemde actuele inzichten wordt het resultaat van Steenbrugge begroot op circa €0,95 miljoen nadelig. Dit is circa €0,14 miljoen beter dan bij de halfjaarlijkse actualisatie 2019.

Voor Steenbrugge zijn de risico’s opnieuw beoordeeld per 1-1-2020 op basis van de geactualiseerde grondexploitatieberekening. Uitgaande van een ontwikkeling door de marktpartijen en het “sturen” op de inbrengwaarde van de gronden worden de volgende risico’s gezien:

• Voor de vervolgfase, fase 2, wordt een lagere inbrengwaarde gerealiseerd. Dit risico wordt laag ingeschat op 10%, dit resulteert in een bedrag van €168.000.
• Voor fase 3 wordt een lagere inbrengwaarde gerealiseerd. Dit risico wordt ingeschat op 40%, dit resulteert in een bedrag van €1.120.000.

Per saldo neemt hiermee het risicoprofiel van Steenbrugge af met €0,15 miljoen.

Wijtenhorst Douweler Leide

Het resultaat van Wijtenhorst en Douweler Leide is met circa €0,09 miljoen naar beneden bijgesteld. Het risicoprofiel neemt af met circa €0,1 miljoen, per saldo dus een geringe verbetering van circa €0,01 miljoen.
De nadelige resultaatontwikkeling is een saldo van hogere taxatiewaarden (+ €0,15 miljoen) voor de te verkopen kavels en hogere kosten. Dit laatste betreffen de hogere civieltechnische kosten, plankosten en een langere doorlooptijd.
Het risicoprofiel is verdubbeld naar bijna circa €0,2 miljoen Dit wordt veroorzaakt door een toenemende kans dat we de verwachte opbrengst voor de manege locatie niet halen.

Sluiskwartier

In 2017 heeft de raad het scenario Behoud/ Nieuwbouw gekozen en daarmee de nieuwe uitgangspunten voor de planontwikkeling vastgesteld.
Onderlegger voor deze keuze is de ruimtelijke studie van Landlab/ten Bras Westinga, en de daarop gebaseerde financiële verkenning.  Deze financiële verkenning is gehanteerd bij de jaarrekening 2018 en de halfjaarlijkse actualisatie 2019 en vormt daarmee het financieel kader. Sindsdien is de ontwikkelstrategie uitgewerkt door het bureau Sacon/City Developers. Op basis daarvan wordt gewerkt aan een nieuwe grondexploitatie, die in het voorjaar 2020 ter besluitvorming aan de Raad wordt voorgelegd. Die werkzaamheden zijn evenwel nog niet volledig afgerond.
Het voorlopige resultaat bedraagt circa €2,6 miljoen nadelig. Dit is circa €0,31 miljoen nadeliger ten opzichte van het financieel kader 3e kwartaalrapportage 2019. Van belang hierbij is dat voor de bepaling van dit resultaat voor het eerst de meest recente inzichten en de ontwikkelstrategie van Sacon/City developers uitgangspunt zijn.
Voornaamste oorzaak van de verslechtering van het planresultaat is dat aanvullende onderzoeken zijn gedaan en de hierop gebaseerde kostenramingen onderdeel uit maken van de berekening. Dit heeft vooral betrekking op de (eerder benoemd als risico) kosten voor bodemverontreiniging en daarnaast voor archeologie en niet gesprongen explosieven.
Eveneens is asbest in de woningen aangetroffen, hetgeen een nadelige invloed heeft op de ontwikkelingswaarde.
De hiervoor genoemde tegenvallers waren wel opgenomen in het risicoprofiel. Nu deze in het planresultaat zijn verwerkt kan het risico met circa €0,45 miljoen naar beneden worden bijgesteld. Daarin is al verwerkt dat er een nieuw risico is opgenomen dat de getaxeerde waarden niet voor al het vastgoed daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden. Dit risico is bepaald op circa €0,34 miljoen Per saldo verbetert de grondexploitatie met circa €0,14 miljoen

In het voorjaar van 2020 wordt de grondexploitatie herzien en het risicoprofiel nader uitgewerkt en samen met het ontwikkelplan ter vaststelling aan de raad.

A1 Bedrijvenpark

In financiële zin hebben de volgende globale mutaties (+ is verbetering, - is verslechtering) plaatsgevonden ten opzichte van de tweede kwartaalrapportage 2019

• De omvangrijke uitgifte van 12,77 ha begin 2020 ten behoeve van de vestiging van een distributiecentrum (daardoor minder subinfra en meer gronduitgifte): +€3,3 miljoen;
• Rente over boekwaarde: -€0,5 miljoen;
• Verwachte opbrengststijging van 2% naar 1% bijgesteld: -€2,0 miljoen;
• Verwachte aankoopprijs openbaar groen hoger dan eerder geraamd: -€0,6 miljoen;
• Minder exploitatiebijdragen door reststroken, door gesplitst eigendom is een optimaal efficiënte uitgifte niet mogelijk : -€2,8 miljoen;
• Rente en plankosten door vertraging, complexe besluitvorming: -€0,8 miljoen;
• Rente faciliterend grondbedrijf: -€0,1 miljoen;
• Divers: -€0,6 miljoen;

Hiermee komt het tekort op -€31,11 miljoen

Het risicoprofiel (bedragen zijn circa) is gelijktijdig met €1,65 miljoen teruggebracht van €2,6 naar €0,95 miljoen, opgebouwd uit de volgende componenten.

• Meer inefficiënte kaveluitgifte dan waar rekening mee is gehouden (meer restkavels): 25% van €1,0 miljoen, netto €0,25 miljoen;
• Meer vertraging op de uitgifte van kavels door verdeeld eigendom. Grondeigenaren gaan niet over tot zelfrealisatie waardoor de gemeente mogelijk toch moet verwerven/onteigenen. Vertraging van 4 jaar. 50% kans op €1,4 miljoen schade, netto €0,7 miljoen.

Per saldo betekent dit een verslechtering van het resultaat met €3,60 - €1,65 = €1,95 miljoen, uitgaande van een ongewijzigde grondstrategie voor het westelijke deel. Dat betekent dat de meeste inkomsten worden verkregen via een exploitatiebijdrage en de gemeente niet tot actieve grondverwerving overgaat. In het voorjaar van 2020 gaat het college met de raad in gesprek over de wijze waarop het westelijke plandeel kan worden ontwikkeld.

Leisurestrip Holterweg

Het resultaat is nagenoeg ongewijzigd. Het risicoprofiel is met €0,19 miljoen afgenomen. Omdat de werkzaamheden zo goed als afgerond zijn neemt ook het risico dat samenhangt met de civieltechnische werkzaamheden af. Het gebied hoeft alleen nog woonrijp gemaakt te worden. De risico’s inzake vertraging van de uitgifte en het niet realiseren van de geraamde opbrengsten blijven ongewijzigd.

Centrumplan Bathmen

Het resultaat van Centrumplan Bathmen is met €0,05 miljoen naar beneden bijgesteld in verband met extra benodigde plankosten voor de verkoop van de laatste kavels aan het Meesterpad en hogere kosten in verband met een aangetroffen bodemverontreiniging op een van de te verkopen kavels.

Eikendal

Het resultaat van Eikendal kent een verbetering van circa €1,4 miljoen De risico’s ten laste van het weerstandvermogen zijn niet gewijzigd. Dit is vooral het gevolg van hogere taxatie van de kavelprijs voor de nog uit te geven kavels op Eikendal Zuid. Voor Eikendal moeten wij winst nemen van circa €1,05 miljoen

Tuinen van Zandweerd

In 2019 is de nieuwe grondexploitatie vastgesteld door de raad. Ten opzichte van dat kader wordt het resultaat neerwaarts bijgesteld met circa €0,09 miljoen tot een planresultaat van circa €0,19 miljoen batig. Dat betreft een saldo van een verhoging van de grondprijzen en een aangepaste fasering als het gevolg van de stikstofproblematiek.