Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2020

Website: a1bedrijvenparkdevente

Zuidelijk van de A1 en gelegen tussen de N348, het dorp Epse en de spoorlijn Deventer-Zutphen ligt de locatie voor de vestiging van een nieuw bedrijventerrein: A1 Bedrijvenpark. Het totale projectgebied is circa 130 ha groot, waarvan circa 60 ha netto uitgeefbaar is voor de vestiging van bedrijven om daarmee een belangrijke impuls te geven aan de economische groei en de werkgelegenheid in Deventer.

A1 Bedrijvenpark is voor Deventer een belangrijke ontwikkelingslocatie voor bedrijven. Deventer heeft lang geen uitbreidingsmogelijkheden gehad, waardoor grote nieuwvestigers en lokale bedrijven die wilden doorgroeien nergens terecht konden. A1 Bedrijvenpark is door haar aard en ligging zeer geschikt voor logistiek, duurzame maakindustrie en voor lokale bedrijven die willen doorgroeien.

Oorspronkelijk betrof het grondgebied van de gemeente Gorssel en provincie Gelderland. In een convenant (1999/2004) zijn diverse afspraken en beperkingen opgenomen voor A1 Bedrijvenpark. Dit gaat op voor milieucategorieën, bouwhoogtes, afstand tot de bebouwing en afspraken over grondwallen en bufferzones. Ook als gevolg van flora en fauna zijn er beperkingen aan het gebied. Vereisten zoals ecologische zones, bescherming van soorten en dergelijke beperken de mogelijkheden en vragen ruimte om de bedrijfsontwikkeling mogelijk te maken.

In mei 2013 is het bestemmingsplan A1 Bedrijvenpark, 1e partiële herziening onherroepelijk geworden. Het exploitatieplan was al onherroepelijk. Hiermee was de weg vrijgemaakt om met de realisatie te starten. Per december 2014 is de onderdoorgang onder het spoor gereed en is de deur naar het bedrijvenpark echt open. Het oostelijke deel is bouwrijp gemaakt (wegen, terrein op hoogte brengen, NUTS, riool, etc) en vanaf 2015 zijn de eerste bedrijven er zich gaan vestigen.

Het terrein heeft hoge duurzaamheidsdoelstellingen. Zo is de maximale milieucategorie 3.2, wat betekent dat bedrijven uitgedaagd worden om te innoveren om zich te kunnen vestigen op A1 Bedrijvenpark. Vanaf de start is gekozen om het A1 Bedrijvenpark aardgasloos te maken. Dit vergt vernieuwende manieren van bouwen en het inrichten van bedrijfsprocessen. Ook zijn de twee windmolens direct aangesloten op het terrein en zijn er op dit moment initiatiefnemers die onderzoek doen naar de haalbaarheid van LNG/CNG en waterstof als brandstof voor mobiliteit en naar opslag van energie in batterijsystemen. Doelstelling is om een toekomstvast bedrijvenpark te realiseren die over 20 jaar nog steeds aantrekkelijk en concurrerend is om bedrijven te kunnen binden. De groene setting geeft ook invulling aan het duurzame karakter.

Binnen het Exploitatieplan zijn een 5-tal eigenaren aanwezig. De gemeente Deventer heeft ca. 50% in eigendom, met name in het oostelijke deel. Het exploitatieplan welke door de raad is vastgesteld gaat uit van zelfrealisatie: iedere eigenaar gaat zelf bouwrijp maken, klanten werven en/of zelf bouwen. Tot nu toe, oktober 2019, heeft geen van de andere eigenaren enige activiteiten ontplooid tot realisatie.

In het voorjaar van 2020 wordt de keuze voor een ontwikkelstrategie ‘West’ voorgelegd.

• Bestuurlijke besluitvorming Bestemmingsplan, exploitatieplan, beeldkwaliteitplan en   grondexploitatie (Raad, november 2009);
• Realisatieovereenkomst oostelijke ontsluiting met ProRail (B&W, 30 maart 2010);
• Bestuurlijke overeenkomst met RWS oktober 2010;
• Overeenkomst met waterschap mbt grondoverdracht en beheer en onderhoud voor de verlegde Dortherbeek binnen plangebied (B&W december 2010);
• Overeenkomst met waterschap met betrekking tot de persleiding is vastgesteld door college op 18 september 2012;
• Op 18 juli 2012 heeft raad ingestemd met nieuw ontwerp exploitatieplan, 1e partiële herziening bestemmingsplan.;
• College heeft ingestemd met gunning voor onderdoorgang en bouw- en woonrijp maken Fase 1 op 4 december 2012. De raad is op 12 december 2012 vertrouwelijk geïnformeerd. Er waren geen bezwaren tegen de voorgestelde gunningen;
• Concessieovereenkomst met Cofely is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Onderdeel van de concessieovereenkomst is de anterieure overeenkomst voor de windturbines met Cofely. Deze is door college goedgekeurd op 19 februari 2013 en ondertekend op 22 februari 2013. Cofely heeft daarvoor op 22 februari 2013 een overeenkomst getekend met Raedthuys Windenergie voor de ontwerp, realisatie en exploitatie van de windturbines;
• De raad heeft op 27 februari 2013 ingestemd met het bestemmingsplan en exploitatieplan Windturbines Kloosterlanden;
• Zitting bij de Raad van State (2 beroepen) is geweest op 13 maart 2013. Positieve uitspraak Raad van State inzake bestemmingsplan Bedrijvenpark A1, 1e partiele herziening, mei 2013;
• Vaststelling niet-structurele herziening Exploitatieplan door raad, september 2013;
• Collegebesluit aankoop gronden PO Epse, november 2013 en Raadsmededeling hierover december 2013;
• Collegebesluit vaststelling herziening ontwerp BP, BKP, EP en Grex (oktober 2014);
• Collegebesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (januari 2015);
• Raadsbesluit vaststelling herziening definitief BP, BKP, EP en Grex (maart 2015);
• Vertrouwelijke bijpraatsessie raad over voortgang (september 2015);
• Beleid reclamemasten langs de A1 (februari 2016);
• Jaarlijkse actualisering van de GREX, door en college en raad middels de jaarrekingen vastgesteld, in 2016, 2017 en 2018.

Gevraagde besluitvorming 2020
·   De aankoop van de gronden Derks in West, om de gronden ten behoeve van de grondwal, de hoofdinfrastructuur, de bufferzone en de waterretentie in eigendom te verkrijgen;
·   Aankoop gronden t.b.v. hoofdinfrastructuur van andere eigenaren;
·   Ontwikkeling westelijke deel. In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen dat het westelijke deel in ontwikkeling wordt genomen. Gezien de toenemende vraag van grote ruimtevragers en gezien het feit dat de gemeente geen directe sturing heeft op het westelijke deel vraagt de ontwikkelstrategie om herijking;
·   Er is gestart met de opzet van een gewijzigd bestemmingsplan en exploitatieplan. De raad zal gevraagd worden deze plannen in 2020 vast te stellen.

De verkoop van de gemeentelijke gronden in ‘Oost’ is in volle gang. De gemeente Deventer heeft tot nu toe ruim 16,67 ha. geleverd bij de notaris en er is daarnaast voor 12,77 ha. aan koopovereenkomsten gesloten.

Verkoop kavels
In 2019 zijn de volgende kavels geleverd:
Alpac, extra kavel:      984 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 11-03-2019)
Hortilife, extra kavel:   2.000 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 08-03-2019)
Projectbouw Twello:   2.458 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 06-05-2019)
Qualitiy Checks:   3.090 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 10-07-2019)
Porsche Centrum Twente:   17.927 m2 (gepasseerd bij de notaris d.d. 20-12-2019)

In totaal is in 2019 circa 2,65 ha. geleverd.  De doelstelling voor 2019 was 6 ha. De langjarige prognose (2020-2030) is 4 ha. per jaar.

Op 30 december 2019 is er met een klant die een groot distributiecentrum wil bouwen een koopovereenkomst gesloten voor de verkoop van 12,77 ha. Naar verwachting zal deze kavel aan het eind van het eerste kwartaal 2020 passeren bij de notaris.

Met deze verkoop is er nog circa 5,5 ha. te koop in het oostelijke deel, met als grootste kavel 1,6 ha. Reeds 1,5 jaar dienen grote kavelzoekers (> 2 ha.) teleurgesteld worden omdat er geen ruimte meer is. Dit wordt veroorzaakt omdat er op de grote kavel in het middengebied van ‘Oost’ lange tijd een reservering gezeten heeft en nu verkocht is en omdat ‘West’ nog niet in de verkoop is. Om in economische goede tijden de kavelverkoop door te kunnen laten gaan wordt bestuurlijke besluitvorming gevraagd voor het starten met de ontwikkeling in ‘West’.

De prognose voor 2020 is om ca. 15,2 ha. te laten passeren bij de notaris.

Actualisatie bestemmingsplan (BP) en exploitatieplan (EP).
Het proces voor een nieuw EP en BP loopt volop. De consequenties hiervan worden later in het jaar verwerkt in een herziene grondexploitatie, gecombineerd met de consequenties van de strategiekeuze ontwikkeling ‘West’. Ook is gestart met de gesprekken met de belanghebbenden en de Dorpsraad Epse over het te actualiseren BP en BP. De planning van het totale proces inclusief besluitvorming loopt tot in het 3e kwartaal 2020.

Scope

Op koers

Uitvoering vind plaats binnen gestelde kaders.

Financiën

Behoeft aandacht

A1 Bedrijvenpark is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van  € 31,1 miljoen is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. Dit is € 4,1 miljoen negatiever dan de raadsrapportage Q3-2019. Het planresultaat verslechtert onder als gevolg van:
-   Rente over verliesvoorziening: - € 0,5 miljoen;
-   Verwachte opbrengststijging van 2% naar 1% bijgesteld: - € 2,0 miljoen;
-   Verwachte aankoopprijs openbaar groen hoger dan geraamd: - € 0,6 miljoen;
-   Minder exploitatiebijdragen en gemeentelijke grondverkopen door reststroken: - € 2,8 miljoen;
-   Rente en plankosten door vertraging, complexe besluitvorming: - € 0,8 miljoen;
-   Hogere taxatie inbrengwaardes: - € 0,3 miljoen;
-   Verkoop 12,8 ha. t.b.v. groot distributiecentrum: + € 3,3 miljoen;
-   Divers: - € 0,4 miljoen.

De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €59,7 miljoen per 1-1-2020. De nog te maken kosten zijn €25,1 miljoen plus €10,3 miljoen rente en de nog te realiseren opbrengsten zijn €57,1 miljoen.
De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

De bestedingen voor planontwikkelingskosten ligger hoger dan geprognosticeerd door de grote hoeveelheid dossiers. Het onvoorzien voor 2019 wordt ingezet om deze kosten binnen het jaarbudget te dekken.

Afwijking investering?

Nee

Uitgangspunt is geactualiseerde GREX ten behoeve van de jaarrekening 2019 die in januari 2020019 is opgesteld. Saldo contante waarde is € 31,1 miljoen negatief.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Behoeft aandacht

Er zijn naast de verliesvoorziening 2 risico’s opgenomen in het risicodossier welke niet opgevangen kan worden in de grondexploitatie:

1. Meer inefficiënte kaveluitgifte dan rekening mee is gehouden (meer restkavels): 25% van € 1,0 miljoen, netto € 0,25 miljoen.

2. Meer vertraging op de uitgifte van kavels door verdeeld eigendom. Grondeigenaren gaan niet over de zelfrealisatie waardoor de gemeente mogelijk toch moet verwerven/onteigenen. Vertraging 4 jaar. 50% kans op € 1,4 miljoen schade, netto € 0,7 miljoen.

Het totaal netto risico is dan: € 0,95 miljoen.

Afwijking begroting?

Ja

Afwijking totaalplanning?

Op koers

Op koers voor de komende twee jaar, grote zorgen voor de periode 2021-2030

In de GREX is een planning voor de ontwikkelende partijen aangenomen. Dit houdt in dat van alle grondeigenaren de benodigde activiteiten worden verwacht die tot nieuwvestiging van bedrijven gaan leiden.

Planning op hoofdlijnen:
1.   Uitgifte, verkoop en woonrijpmaken deel ‘Oost’: 2019-2023;
2.   Uitwerken en besluitvorming actualisatie Bestemmingsplan en Exploitatieplan: 2020;
3.   Voorbereidingen ‘West’, planvorming en ontwerp: 2020;  
4.   Randvoorwaarden realiseren in ‘West’ als Grondwallen, waterretentie en bufferzones + bouwrijpmaken: 2020-2021;
5.   Uitgifte, verkoop en woonrijp maken deel ‘West’ 2021-2030.

De langjarige planning gaat er vanuit dat conform de opzet van een Exploitatieplan alle eigenaren zelf activiteiten ontplooien om hun gronden te ontwikkelen. In het deel ‘Oost’ is de gemeente Deventer voor circa 80% eigenaar, in het gedeelte ‘West’ is de gemeente eigenaar voor circa 25% van de gronden. Andere eigenaren hebben tot nu toe geen (voorbereidende) activiteiten laten zien die tot ontwikkeling leiden. Hier zit grote zorg.

Communicatie

Op koers

Een belangrijke gesprekspartner bij de ontwikkeling is de dorpsraad Epse. Vanuit het verleden zijn er afspraken gemaakt over de ontwikkeling van het A1 Bedrijvenpark Deventer in relatie tot het beperken ven de overlast voor het dorp Epse en bewoners die er vlak bij wonen.
De afspraken uit 1999 en 2005 zijn omgezet in een bestemmingsplan en inrichtingsplan (2009/2012). In de praktijk blijft het belangrijk om de inzichten over de plannen en verschijningsvormen buiten met elkaar te bespreken. De dorpsraad, de gemeente Lochem en de gemeente Deventer spreken hier met regelmaat over. Daar waar mogelijk investeert Deventer extra in afschermend groen of tracht bedrijven te bewegen extra maatregelen (t.o.v. vigerende wetgeving) te nemen om overlast in de vorm van zicht of geluid verder te beperken. Dit lukt regelmatig, maar ook soms niet.  

Geen bijzonderheden.