Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2020

Website: degasfabriek.com

Herstructurering van dit voormalige Essentterrein als onderdeel van de Poort van Deventer (samen met de Stadsentree en het S/Park). Daarbij is ingezet op de “Campus Gasfabriek”, waarbij het terrein een bijdrage levert aan een ruimtelijk/economische impuls voor Deventer. Een strategische ontwikkeling, die goed is voor de stad en bijdraagt aan diverse doelen. Het te bereiken financiële projectresultaat moet op zijn minst neutraal en het liefst positief zijn.  

• Raadsmededeling: Samenhangende aanpak havengebied 778158 (nota 778098) van programma Ruimte en economie, conform b&w besluit d.d. 19-03-2013;
• Structuurvisie stadsassen;
• Nota b&w 884115, d.d. 17 december 2013;
• Nota b&w 2015-000513, Ontwikkeling Living Green, 29 mei 2015;
• Nota B&W 2017-000330, herziening grondexploitaties Groot-Bergweide;
• Verkoopovereenkomst Zutphenseweg 6 – november 2016;
• Ontwerp bestemmingsplan Stad en Dorpen – maart 2019

Een aantal gebouwen op het Gasfabriekterrein is eind 2016 verkocht. Na renovatie zijn deze gebouwen ingezet om de “Campus Gasfabriek” vorm te geven. Inmiddels zijn hier 60 kleine bedrijven gevestigd met in totaal 250 fte. In februari 2019 heeft de Gasfabriek een strategische visie gepresenteerd, om daarmee te beschrijven wat de Campus Gasfabriek inhoudt en hoe de toekomstige verdere uitbouw wordt gezien. Op basis hiervan is het begrip “Campus Gasfabriek” gedefinieerd in het Ontwerp bestemmingsplan Stad en Dorpen.
Op het terrein staan nog drie bestaande gebouwen, de twee voormalige bedrijfswoningen (waaronder Villa Kakelbont, Zutphenseweg 8) en een portiersloge. De portiersloge is onderdeel van de aanstaande verkoop van het voorterrein (in eerste helft 2020). Voor het sterk vervallen Villa Kakelbont zijn gesprekken met een potentiele koper opgestart (in samenhang met verkoop van de achterliggende kavel). De andere bedrijfswoning wordt nog verhuurd en komt op termijn beschikbaar.

Op het terrein zijn naast ontsluitingswegen en parkeerplaatsen nog een aantal uit te geven gronden, die deels tijdelijk in gebruik zijn gegeven. Er is een stedenbouwkundige verkavelingsplan opgesteld om de exacte uitgeefbare gronden te definiëren. Met tijdelijke gebruikers worden gebruiksovereenkomsten gesloten. De realisatie van een zonnepark met de zonnepanelen op het gebouw en carports boven parkeerplaatsen en het ter plekke plaatsen van laadpalen voor elektrische auto’s wordt voorbereid. De huidige verouderde parkeerplaats wordt in februari 2020 verplaatst naar het achterterrein.

Scope

Op koers

Inhoudelijk vormt de structuurvisie Stadsaszone de koers voor die ontwikkeling. Inmiddels is de opstartfase met succes afgerond en komt de herstructurering van het terrein in de fase van een zorgvuldige, toekomstbestendige uitbreiding van de “Campus Gasfabriek”.

Financiën

Op koers

Het Gasfabriekterrein is een verlieslatende grondexploitatie. Het tekort van €0,18 miljoen (per 1-1-2020) is afgedekt met een verliesvoorziening in de gemeentelijke balans. De grondexploitatie kent een actuele boekwaarde van €0,5 miljoen per 1-1-2020. De nog te maken kosten zijn €1,5 miljoen en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €1,8 miljoen.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Nee

Er zijn geen afwijkingen ten opzichte van de jaarschijf van de begroting te melden.

Afwijking investering?

Nee

Uitgangspunt is de GREX per 1-1-2020 die is opgesteld in het kader van de jaarrekening.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Er zijn geen risico's die ten laste van het gemeentelijk weerstandvermogen komen.

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking totaalplanning?

Op koers

De GREX loopt tot 2022. In 2020 zal een herijking van het stedenbouwkundig beeld en het ontwikkelperspectief voor het gebied worden opgesteld.
In de grondexploitatie wordt uitgegaan van verkoop van de kavel aan de voorzijde, een kavel naast het ketelhuis en de portiersloge aan stichting de Gasfabriek in 2020, de afspraken hierover zijn vergevorderd en gedeeltelijk vastgelegd in overeenkomsten.
Daarnaast resteren uit te geven bedrijfskavels op het achtergelegen terrein aan de zijde van S/Park. Uitgangspunt in de grondexploitatie is dat deze in drie jaar vanaf 2020, nadat er meer duidelijkheid is over de ontsluitingsstructuur, worden uitgegeven.
Op het terrein is nog een bewoonde dienstwoning en achtergelegen bedrijfskavel, verkoop hiervan wordt voorzien in het laatste jaar van de GREX (2022).

Communicatie

Op koers

Er wordt met veel betrokken partijen samengewerkt. Dit gebeurt in verschillende verbanden, (o.a. overleg met Gasfabriek/1618 Vastgoed, overleg Zonnepark, overleg Poort van Deventer, en overleg met tijdelijke huurders van braakliggende terreinen). De beeldvorming en uitstraling van de campus gasfabriek zijn alom positief.

De vergunningverlening van de huidige activiteiten van de Gasfabriek is afgerond. Inmiddels is in januari 2019 ook een (beperkte) horecavergunning verleend aan de Kantine van de gasfabriek.
In samenwerking met beleid (RO en Economie) is een voorstel gehonoreerd om in het bestemmingsplan Stad en Dorpen een goede definitie van de bestemming “Campus Gasfabriek” op te nemen, met als doel: een goed hanteerbaar toetsingskader voor de verdere invulling van het terrein.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2020

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”. Op basis van deze visie wordt met betrokken partijen in het gebied gewerkt aan een “ruimtelijk kader” als onderlegger voor concrete planvorming.
De Stadsentree omvat gronden van meerdere eigenaren. De grootste grondeigenaar is de gemeente. Postillion is eigenaar van de gronden onder het hotel alsmede de gehele parkeerplaats en een ruime groenstrook. Daarnaast is een te ontwikkelen kleiner perceel in eigendom van Explorius Vastgoedontwikkeling. Ook McDonalds maakt deel uit van het plangebied.
Het ontwerp ontwikkelingsperspectief beschrijft ruimtelijk en functioneel een ontwikkeling die recht doet aan de Structuurvisie Stadsassen. Het gaat uit van een mobiliteitsplein, met in het hart een carpoolplek, omringd door (fast food) restaurants (Explorius en Mc Donalds), een hotel (Postillion) en bedrijven die een relatie hebben met (slimme) mobiliteit. Bekeken wordt ook óf en wanneer er laadstations en vulpunten aan toegevoegd kunnen worden.

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders.

Explorius heeft in afstemming met de gemeente de integrale ontwikkeling onderzocht op haalbaarheid en verzoekt de gemeente nu het ontwikkelingsperspectief aan te bieden aan de raad en daarna het bestemmingsplan aan te passen zodat gestart kan worden met de ontwikkeling. Verkeerskundig bestaan er echter grote twijfels bij de kwaliteit van de ontsluitingsstructuur van het gebied. Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Om die reden heeft de gemeente dit nader onderzocht.
Uit dit onderzoek wordt afgeleid dat de gewenste ontwikkeling, met de nieuwe verkeersaantrekkende functies, niet mogelijk is met de huidige ontsluitingsstructuur. Op dit moment wordt gestudeerd of een gewijzigde verkeersontsluiting van het gehele gebied (van A1 tot de sluis) ten westen van de Zutphenseweg een oplossing kan bieden.
De uitwerking van het Ontwikkelingsperspectief voor de Stadsentree is om die reden opgeschort.

Een uitzondering geldt de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is verplaatsing van de carpoolplaats nodig voor 1 juli 2020. Met Postillion is overeenstemming dat zij deze carpoolplekken zal realiseren op eigen terrein (huidige groenstrook) op een zodanige manier dat deze zowel autonoom kan blijven bestaan zowel als ook past in toekomstige mogelijk ontwikkeling. Dit past binnen het kader van het huidige bestemmingsplan.  

Scope

Behoeft aandacht

In afwachting uitkomsten onderzoek naar gebiedsontsluiting

Financiën

Op koers

De Stadsentree kent een planresultaat van €166.000 (tekort).
De boekwaarde bedraagt op 1-1-2020 €543.000. De nog te maken kosten zijn €665.000 en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €1.080.000.

De grondexploitatie is nog gebaseerd op de bestaande uitgangspunten, waarin de integrale ontwikkeling doorgaat. Zodra meer duidelijkheid is ontstaan over de ontsluitingsstructuur worden nieuwe afspraken gemaakt over de realisatie en wordt de grondexploitatie daarop aangepast.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Ten opzichte van de Q3-2019 rapportage is het planresultaat met €70.000 afgenomen. Dit houdt verband met de toename van de plankosten als gevolg van de ontsluitingsproblematiek en de inzet op het verhoogde ambitieniveau (duurzame mobiliteitshub).

Afwijking investering?

Nee

Vooralsnog geen afwijkingen.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Het risicoprofiel is verhoogd van netto €275.000 naar €375.000, verband houdend met de grotere onzekerheden.

In de risicodatabase zijn de volgende risico’s opgenomen:
1.   Niet volledig kunnen verhalen kosten infra (€0,3 miljoen, kans van optreden 50%);
2.   Vertraging (rentekosten/plankosten) (€0,2 miljoen, kans van optreden 50%);
3.   Door een langere looptijd van het project nemen plankosten toe maar is er ook sprake van afbreukrisico (€0,5 miljoen, kans van optreden 25%);
Per saldo wordt er een beroep gedaan op het specifiek weerstandsvermogen van €0,375 miljoen.

Nadere toelichting:
- Er is een studie gedaan naar de infrastructuur en de belasting van de kruising Zutphenseweg/Zweedsestraat. Op basis van deze studie kan worden bekeken wat de kosten zijn voor bovenplanse infrastructuur, tevens zal er dan een voorstel gemaakt worden over de wijze waarop dit gedekt wordt.
- De planvorming verloopt langzamer dan eerder gedacht. De verwachting is wel dat in het eerste kwartaal 2020 de ruimtelijke kaders kunnen worden voorgelegd aan de raad.
- Het is van belang om draagvlak op de ruimtelijke kaders te hebben bij de partners om de uitvoering vervolgens snel ter hand te kunnen nemen.

Afwijking begroting?

Ja

Zie hierboven

Afwijking totaalplanning?

Behoeft aandacht

•   Vaststellen ruimtelijk kader (ontwikkelingsperspectief) Stadsentree inclusief financieel kader (actualisatie grex) opgeschort in afwachting van onderzoek verkeersontsluiting
•   Vaststellen anterieure overeenkomsten met Explorius (en eventueel andere partijen) in afwachting van vaststellen ruimtelijke kader.

Communicatie

Op koers

In de omgeving is vooral bedrijvigheid. Bestaande bedrijven zijn kritisch ten opzichte van de nieuwe ontwikkelingen en dan vooral het horeca onderdeel van het plan. De ontwikkeling van het duurzame mobiliteitsplein kan rekenen op groot maatschappelijk draagvlak en ook van de omliggende bedrijven. Met alle partijen wordt uitvoerig en intensief gesproken.

Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2020

Website: sparkdeventer

Positionering: S/park is een ecosysteem van industrie, kennisinstellingen, ondernemers, investeerders en studenten op het gebied van hoog-reactieve/veeleisende chemie en technologie (o.a. veilige ontwikkeling, productie, verwerking en transport). Door deze specifieke positionering onderscheidt het S/park zich van bestaande (inter)nationale chemie campussen.

Propositie: Bedrijven, kennisinstellingen, ondernemers, investeerders en studenten krijgen tegen commercieel aantrekkelijke prijzen toegang tot een ecosysteem dat o.a. bestaat uit een kennis- en bedrijvennetwerk, R&D-faciliteiten, testvoorzieningen, een incubator, educatie/trainings- en
algemene voorzieningen. Op het S/park kunnen zij samen nieuwe kennis, competenties, toepassingen en producten ontwikkelen, processen opschalen en optimaliseren, en nieuw talent onderwijzen en trainen.

Ambitie: De Initiatiefnemers hebben de scherpe ambitie gesteld om een ecosysteem te creëren dat met voldoende kritische massa wereldwijde impact kan behalen met chemische en procestechnologische innovaties. Vertaald in cijfers ziet deze ambitie er als volgt uit: S/park
begint met 315 fte, om binnen zeven jaar een totaal van 600 fte te bereiken (inclusief R&D medewerkers van Nouryon, exclusief 50 gebruikers gerelateerd aan educatie).

Samenwerkingsovereenkomst Deventer Open Innovatie Centrum (DOIC) 2017-01524

Het DOIC is 2 jaar onderweg onder de naam S/Park. Het tempo van daadwerkelijke vestiging van nieuwe hoogreactieve chemische bedrijven ligt lager dan vooraf gedacht.

Daarnaast hebben de partners HMO en Nouryon een BV opgericht met als doel het ontwikkelen en beheren van opstallen voor de huisvesting van bedrijven.  De eerste concrete plannen zijn uitgewerkt voor het aanpassen van gebouwen voor bedrijven die binnen het chemische profiel passen. Daarnaast zijn er veel contacten met kansrijke bedrijven.
Ook zijn er gesprekken met partners in het onderwijs om een deel van de chemie opleiding te koppelen aan S/Park en Nouryon.

Inmiddels zijn er vergevorderde plannen om de investeren in de verbouw va het M1 gebouw tot het centrale gebouw van de campus met kantoren, vergaderfaciliteiten en congresmogelijkheden. Ook wordt er gewerkt aan de realisatie van een groot zonnepark op de braakliggende stukken grond van de campus.

Scope

Op koers

Zie hiervoor projectbeschrijving.
Ten aanzien van de aanwezige bodemverontreiniging is er in de SOK bepaald dat de verantwoordelijkheid hiervoor blijft bij Nouryon.

Financiën

Behoeft aandacht

De gemeente beschikt over een reserve waaruit de canon erfpacht de eerste zeven jaar wordt betaald. Dit omdat de afspraak in de SOK is gemaakt dat S\park niet zal worden belast met erfpacht voor deze eerste 7 jaar. Op basis van dit punt liggen de financiën op “koers”.
Dit aspect staat op behoeft aandacht omdat de financiële resultaten van S/Park achter blijven bij de prognoses uit het businessplan.

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking investering?

Ja

De hoeveelheid investeringen in S/Park door de BV (waarin HMO en Nouryon participeren) blijft vooralsnog achter bij de prognoses uit het businessplan.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Behoeft aandacht

In het weerstandsvermogen van de gemeente wordt rekening gehouden met twee risico’s:

· S/Park wordt geen succes en partijen beëindigen de samenwerking na 7 jaar. In dat geval lijkt doorexploiteren middels erfpacht ook geen optie en kan de gemeente de grond zelf op een alternatieve manier gaan ontwikkelen en/of verkopen. Een verkenning van dit scenario laat zien dat de grond dan een herontwikkelingswaarde van ca. €3,5 miljoen vertegenwoordigt. Dat zou leiden tot een afwaardering van €4 mln (de gemeente heeft immers al €7, 5 miljoen geïnvesteerd). De kans dat zich een dergelijk scenario voordoet, is voorzichtigheidshalve bepaald op 20%. Het netto risico waarvoor weerstandvermogen moet worden aangehouden bedraagt derhalve €800.000, -;
· Veiligheidscontour €750.000, kans van optreden 10%, €75.000 beroep op weerstandsvermogen.

De hoeveelheid vestigingen van bedrijven is vooralsnog lager dan gedacht. Daarmee is er een mogelijkheid dat op het gedefinieerde go/no go moment de contractuele bepalingen inzake “no go” van kracht worden. Deze mogelijkheid is niet in het gemeentelijk weerstandsvermogen opgenomen omdat één der bepalingen luidt dat de gemeente bij een “no go” de betaalde grondwaarde terugbetaald krijgt.

Afwijking begroting?

Nee

Afwijking totaalplanning?

Op koers

Over een jaar (Q1 2021) is er een moment van go/no go. Gekeken wordt dan naar de hoeveelheid gecreëerde arbeidsplaatsen, het aantal kansrijke vestigingen en opties voor vestiging op het S/Park, en de ontwikkeling van de (financiële) exploitatie van het terrein.

De raad is bijgepraat door de partners over de voortgang in september 2019. In Q1 2020 wordt met de raad nader besproken wat de contractuele context is, in aanloop naar de meningsvorming over go/no go te bepalen einde 2020.

Communicatie

Op koers

S/Park geeft regelmatig een nieuwsbrief uit.
Er zijn veel contacten lokaal met cleantech regio en parkmanagement.