Portefeuillehouder

T. Walder

Rapportagedatum

1 januari 2020

In de structuurvisie stadsassen is vastgelegd dat deze locatie kansen biedt voor “Waardevast ondernemen en Slimme mobiliteit”. Op basis van deze visie wordt met betrokken partijen in het gebied gewerkt aan een “ruimtelijk kader” als onderlegger voor concrete planvorming.
De Stadsentree omvat gronden van meerdere eigenaren. De grootste grondeigenaar is de gemeente. Postillion is eigenaar van de gronden onder het hotel alsmede de gehele parkeerplaats en een ruime groenstrook. Daarnaast is een te ontwikkelen kleiner perceel in eigendom van Explorius Vastgoedontwikkeling. Ook McDonalds maakt deel uit van het plangebied.
Het ontwerp ontwikkelingsperspectief beschrijft ruimtelijk en functioneel een ontwikkeling die recht doet aan de Structuurvisie Stadsassen. Het gaat uit van een mobiliteitsplein, met in het hart een carpoolplek, omringd door (fast food) restaurants (Explorius en Mc Donalds), een hotel (Postillion) en bedrijven die een relatie hebben met (slimme) mobiliteit. Bekeken wordt ook óf en wanneer er laadstations en vulpunten aan toegevoegd kunnen worden.

• Structuurvisie stadsassen
• Besluit B&W, 2015-001188, vaststellen intentieovereenkomst met Explorius
• Besluit B&W, 2016-001346, principe instelling met stedenbouwkundige opzet
• Herijking Bergweide, cluster Stadsentree, (2017-000330)

• Reclamebeleid A1 zone . Op 31 januari 2017 besloot het college de leidraad vast te stellen ten behoeve van de aanbesteding van de reclamemast. Op 1 april 2017 bleek dat alleen Explorius heeft ingeschreven als exploitant van de reclamemast. De gunning is vervolgens opgeschort in afwachting van ontwikkelingen van de ruimtelijke kaders.

Explorius heeft in afstemming met de gemeente de integrale ontwikkeling onderzocht op haalbaarheid en verzoekt de gemeente nu het ontwikkelingsperspectief aan te bieden aan de raad en daarna het bestemmingsplan aan te passen zodat gestart kan worden met de ontwikkeling. Verkeerskundig bestaan er echter grote twijfels bij de kwaliteit van de ontsluitingsstructuur van het gebied. Met name de aansluiting van de Teugseweg op de Zutphenseweg is problematisch. Om die reden heeft de gemeente dit nader onderzocht.
Uit dit onderzoek wordt afgeleid dat de gewenste ontwikkeling, met de nieuwe verkeersaantrekkende functies, niet mogelijk is met de huidige ontsluitingsstructuur. Op dit moment wordt gestudeerd of een gewijzigde verkeersontsluiting van het gehele gebied (van A1 tot de sluis) ten westen van de Zutphenseweg een oplossing kan bieden.
De uitwerking van het Ontwikkelingsperspectief voor de Stadsentree is om die reden opgeschort.

Een uitzondering geldt de inrichting van een carpoolplaats. Door de gewijzigde aansluiting tussen N346 en A1 is verplaatsing van de carpoolplaats nodig voor 1 juli 2020. Met Postillion is overeenstemming dat zij deze carpoolplekken zal realiseren op eigen terrein (huidige groenstrook) op een zodanige manier dat deze zowel autonoom kan blijven bestaan zowel als ook past in toekomstige mogelijk ontwikkeling. Dit past binnen het kader van het huidige bestemmingsplan.  

Scope

Behoeft aandacht

In afwachting uitkomsten onderzoek naar gebiedsontsluiting

Financiën

Op koers

De Stadsentree kent een planresultaat van €166.000 (tekort).
De boekwaarde bedraagt op 1-1-2020 €543.000. De nog te maken kosten zijn €665.000 en de nog te realiseren opbrengsten zijn nog €1.080.000.

De grondexploitatie is nog gebaseerd op de bestaande uitgangspunten, waarin de integrale ontwikkeling doorgaat. Zodra meer duidelijkheid is ontstaan over de ontsluitingsstructuur worden nieuwe afspraken gemaakt over de realisatie en wordt de grondexploitatie daarop aangepast.

De grondexploitatie wordt altijd vertrouwelijk vastgesteld door de raad. Deze kwartaalrapportage is openbaar doordat het integraal onderdeel uitmaakt van de P&C documenten en hetgeldvandeventer.nl. Daardoor is er bij deze rapportage een restrictie in het detailniveau van de informatie. Voor de raad is de actuele vertrouwelijke grondexploitatie te raadplegen via de vertrouwelijke bijlages van de paragraaf grondbeleid.

Afwijking begroting?

Ja

Ten opzichte van de Q3-2019 rapportage is het planresultaat met €70.000 afgenomen. Dit houdt verband met de toename van de plankosten als gevolg van de ontsluitingsproblematiek en de inzet op het verhoogde ambitieniveau (duurzame mobiliteitshub).

Afwijking investering?

Nee

Vooralsnog geen afwijkingen.

Afwijking exploitatie?

Nee

Risico's en kansen?

Op koers

Het risicoprofiel is verhoogd van netto €275.000 naar €375.000, verband houdend met de grotere onzekerheden.

In de risicodatabase zijn de volgende risico’s opgenomen:
1.   Niet volledig kunnen verhalen kosten infra (€0,3 miljoen, kans van optreden 50%);
2.   Vertraging (rentekosten/plankosten) (€0,2 miljoen, kans van optreden 50%);
3.   Door een langere looptijd van het project nemen plankosten toe maar is er ook sprake van afbreukrisico (€0,5 miljoen, kans van optreden 25%);
Per saldo wordt er een beroep gedaan op het specifiek weerstandsvermogen van €0,375 miljoen.

Nadere toelichting:
- Er is een studie gedaan naar de infrastructuur en de belasting van de kruising Zutphenseweg/Zweedsestraat. Op basis van deze studie kan worden bekeken wat de kosten zijn voor bovenplanse infrastructuur, tevens zal er dan een voorstel gemaakt worden over de wijze waarop dit gedekt wordt.
- De planvorming verloopt langzamer dan eerder gedacht. De verwachting is wel dat in het eerste kwartaal 2020 de ruimtelijke kaders kunnen worden voorgelegd aan de raad.
- Het is van belang om draagvlak op de ruimtelijke kaders te hebben bij de partners om de uitvoering vervolgens snel ter hand te kunnen nemen.

Afwijking begroting?

Ja

Zie hierboven

Afwijking totaalplanning?

Behoeft aandacht

•   Vaststellen ruimtelijk kader (ontwikkelingsperspectief) Stadsentree inclusief financieel kader (actualisatie grex) opgeschort in afwachting van onderzoek verkeersontsluiting
•   Vaststellen anterieure overeenkomsten met Explorius (en eventueel andere partijen) in afwachting van vaststellen ruimtelijke kader.

Communicatie

Op koers

In de omgeving is vooral bedrijvigheid. Bestaande bedrijven zijn kritisch ten opzichte van de nieuwe ontwikkelingen en dan vooral het horeca onderdeel van het plan. De ontwikkeling van het duurzame mobiliteitsplein kan rekenen op groot maatschappelijk draagvlak en ook van de omliggende bedrijven. Met alle partijen wordt uitvoerig en intensief gesproken.